¿Qué es el margen de un promotor inmobiliario?

Una carrera como promotor inmobiliario es similar a la de un conductor. Se trata de reunir y supervisar una variedad de competencias complejas y complementarias: competencias administrativas, jurídicas, técnicas, empresariales y de personas. Se trata de encontrar un terreno, comprar el terreno, obtener un permiso de construcción del ayuntamiento y construir un edificio en el terreno, devolviendo todas las parcelas. ¿Cuál es el principio de apalancamiento que permite a los promotores inmobiliarios encontrar el equilibrio financiero?

Estas distintas etapas deben cumplir sistemáticamente con numerosas normativas: normativa urbanística para licencias de obras (urbanismo local, etc.), normativa técnica de la edificación (normas RT 2012, seguros generales, etc.) o normativa legal de compraventa. Denominado "en planta": venta en futuro estado de terminación (VEPA).

Lea también:

Todo lo que necesitas saber sobre el diagnóstico inmobiliario que hay que hacer antes de vender

Para el promotor, poder vender su programa en VEFA requiere de un banco con garantía financiera para la realización de la obra (GFA). Esta garantía garantiza la entrega del inmueble al comprador incluso en caso de culpa por parte del promotor.

Para realizar un proyecto y hacerlo rentable desde el punto de vista económico, el constructor tendrá que vender todos los apartamentos u oficinas más caros de lo que le costará el proyecto en términos de material, mano de obra y financiación. En un contexto de mayor competencia, el equilibrio demasiado ingenioso es delicado.

Otras lecturas:

El mercado inmobiliario de Estrasburgo: la capital europea a precio de oro

Pongamos un ejemplo concreto: el cliente construye un edificio cuya venta prevista es de 10 millones de euros libres de impuestos (tax-free). Para obtener un margen del 8% sobre la cifra sin IVA, es decir, 800.000 euros sin IVA, el coste del proyecto no supera los 9,2 millones de euros, sin IVA.

Este precio de costo incluye el presupuesto de adquisición de terrenos, estudios, obras, así como los costos técnicos y financieros.

Apalancamiento: un equilibrio financiero complejo

En promedio, el presupuesto total para el desarrollo inmobiliario en el momento de iniciar la obra se divide en 4 puntos principales:

• Fondos propios solicitados por el Banco: entre 10% y 12%
• Préstamos otorgados por el Banco: entre 25 y 40%
• Reservas de compradores por venta según planes: entre 30 y 50%
• Margen operativo estimado: entre 7 y 12%.

Posteriormente, la venta de los últimos lotes permite la finalización de la obra, la devolución de los fondos y la retirada del margen provisional.

Por lo tanto, los promotores deben prepagar 1 millón de euros por un proyecto con una facturación de 10 millones de euros sin IVA. Esto se complementa con la precomercialización de apartamentos (VEFA) en calendarios individuales, en ocasiones hasta el 50% de las ventas. Estas ventas aumentan las opciones financieras disponibles para los organizadores y aseguran préstamos de los bancos. De hecho, necesitan pre-comercializar proyectos hasta en un 50% para retener el riesgo final del proyecto.

Esta comercialización previa garantiza el flujo de caja, lo que limita el riesgo de incumplimiento financiero y retrasos en el trabajo del comprador.

Frente a los bancos, al solicitar préstamos y espacio de piso, un promotor puede presentar un proyecto que ya cuenta con apoyo mayoritario, así como un proyecto que ha demostrado su éxito comercial.

Si el proyecto es rentable, los bancos están dispuestos a invertir en proyectos con triple garantía: los desarrolladores usan sus propios fondos para asumir parte del riesgo, demuestran su capacidad de venta y finalmente proporcionan activos hipotecarios formados por el estado, y luego los desarrolladores brindan garantías. construido. A cambio, el promotor se beneficia de un importante efecto palanca: un promotor que invierta 1 millón de euros en un proyecto de 10 millones de euros obtendrá un beneficio de 800.000 euros, o una media de dos a tres años.

Palanca doble

En el papel, todo está en milímetros. Sin embargo, el aumento de los estándares en los últimos años (incluida la crisis de 2008) ha provocado más retrasos: recurrir a permisos de construcción, retrasos en la comercialización y reducción del ROI.

Si se amplía el proyecto, el banco no solo seguirá cobrando intereses, sino que también aumentará el costo de financiamiento, pero el capital estará asegurado en un solo sitio. De hecho, para suscribir el proyecto, los bancos esperan la entrega del proyecto para permitir que el promotor retire su margen y capital. Además, desde la crisis y los acuerdos de Basilea III, los banqueros a menudo han requerido 2-3 puntos de capital adicional a los promotores.

Aquí, el crowdfunding inmobiliario puede tener un segundo aire. El Defensor es revisado por nuestro Comité de Compromiso, que verifica lo siguiente:

• La capacidad humana y social del promotor: la empresa matriz, sus directivos, operaciones de seguimiento, etc.
• la capacidad del defensor para construir
• Un precio de venta controlado en línea con las expectativas del mercado
• Coherencia de la ecuación financiera global de la operación

Una vez aprobado, el promotor ofrecerá bonos a quienes paguen entre el 7 % y el 10 % neto* de las tarifas antes de impuestos. Financia o reembolsa del 50 al 60% de los fondos propios del proyecto. En nuestro ejemplo, esto es entre 500.000 y 600.000 euros. El organizador ofrece a los inversores la posibilidad de invertir a corto plazo en Stein con una entrada de sólo 2.000 euros.

Como resultado, el crowdfunding inmobiliario permite a los desarrolladores obtener flujos de caja más flexibles, especialmente para sus necesidades de financiación o nuevos proyectos, movilizándose para que sus propios fondos estén más disponibles. A pesar del interés pagado a los inversores que multaron el margen final al canjear los cupones, sigue siendo significativamente superior a la inversión de capital inicial.

Ejemplo :

• En el caso de financiación convencional, el promotor generará un margen de 800.000 euros o un apalancamiento del 0,8 por 1 millón de euros de capital propio.
• A través del crowdfunding, el promotor generará un margen de entre 650.000€ y 700.000€ por 500.000€ de equity (el resto se aportará en bonos suscritos por los inversores), lo que equivale a un apalancamiento de 1,35€.

Los Acuerdos de Basilea III son acuerdos de regulación bancaria firmados en la ciudad de Basilea (Suiza) por una veintena de países, entre ellos varios países europeos, Estados Unidos y Japón, además de otros miembros del G20.

Estos son bonos no convertibles (ONC) de tasa fija. Un AD es una deuda que no se puede convertir en medidas. Por tanto, no es accionista quien haya suscrito un compromiso emitido por el promotor. No puede convertirse en uno y no entra en el capital del promotor. Una ONC sólo permite la cofinanciación de un proceso de promoción inmobiliaria desde el inicio de la obra y la devolución contra entrega.

Los inversores recuperan su capital y los ingresos asociados solo al final del proyecto. Por lo tanto, no hay cupones anuales.

Constructor de casas individuales Lyon: ¡elija el proveedor de servicios adecuado para no aumentar el margen!

No todos los días tienes la oportunidad de construir uno casa individual en lyon o en cualquier otro lugar de Francia, por lo que también puede poner las probabilidades a su favor para que su proyecto se desarrolle en las mejores condiciones posibles. Para ello, por supuesto, siempre puedes confiar en las personas que te rodean, pero siempre es recomendable buscar ayuda en empresas locales para poder darte una opinión más certera al respecto.

Por ejemplo, al ir a la página siguiente para encontrar un constructor en Lyon que sea muy conocido en la región, ¡no debería estar al final de sus sorpresas! Es ni más ni menos que un auténtico profesional de la construcción de Lyon, y que no ofrece márgenes demasiado altos para las personas que tienen que construir viviendas en la región o en la ciudad de lyon. Además, este constructor también se beneficia de una sólida experiencia local: ¡una bendición para todos aquellos que vienen a establecerse en la región!